Reisekosten bei Hausnicht- dann -dochkauf

[Philipp Klaus Krause]

Guten Morgen.

Im Jahr x möchte K eine Immobilie zur Vermietung erwerben. Auf einer
Reise besichtigt er 4 Objekte von V, gibt Angebote für 3 davon ab.
Allerdings bieten andere Kaufinteressenten K' höhere Preise, so dass K
von V für alle 3 Objekte Absagen erhält.

Später scheitern die Kaufverhandlungen zwischen K' und V für eines der
Objekte. Dies führt dazu, dass V doch nochmal auf K zurückkommt, und für
dieses Objekt nun Kaufverhandlugnen mit K aufnimmt, die im Jahr x + 1
zum Abschluss eines Kaufvertrags führen.

Wie sind nun die Kosten für die Reise zur Besichtigung der 4 Objekte
steuerlich zu betrachten? Im Jahr x absetzbare Werbungskosten? Im Jahr x
+ 1 dem Kaufpreis des Objekts zuzuschlagen?

Philipp

[Kluger, Gerd]

Post by Philipp Klaus Krause
Guten Morgen.
Im Jahr x möchte K eine Immobilie zur Vermietung erwerben. Auf einer
Reise besichtigt er 4 Objekte von V, gibt Angebote für 3 davon ab.
Allerdings bieten andere Kaufinteressenten K' höhere Preise, so dass K
von V für alle 3 Objekte Absagen erhält.
Später scheitern die Kaufverhandlungen zwischen K' und V für eines der
Objekte. Dies führt dazu, dass V doch nochmal auf K zurückkommt, und für
dieses Objekt nun Kaufverhandlugnen mit K aufnimmt, die im Jahr x + 1
zum Abschluss eines Kaufvertrags führen.
Wie sind nun die Kosten für die Reise zur Besichtigung der 4 Objekte
steuerlich zu betrachten? Im Jahr x absetzbare Werbungskosten? Im Jahr x
+ 1 dem Kaufpreis des Objekts zuzuschlagen?

Ich nehme an, es besteht/bestand die Absicht, Einkünfte aus V+V zu
erzielen, ansonsten sind es sowieso keine Werbungskosten.
In diesem Falle sind die Reisekosten im Jahr x vorgezogene
Werbungskosten aus V+V. Ich verstehe nicht, was Du mit *dem
Kaufpreis des Objekts zuzuschlagen meinst*? In x+1 kannst Du dann
die lineare Abschreibung des Objekts neben sicherlich weiteren Werbungs-
kosten geltend machen (z.B. Kosten für die Suche von Mietern etc).

Grüße
Gerd

[Thomas Homilius]

Post by Philipp Klaus Krause
Im Jahr x möchte K eine Immobilie zur Vermietung erwerben. Auf einer
Reise besichtigt er 4 Objekte von V, gibt Angebote für 3 davon ab.
Allerdings bieten andere Kaufinteressenten K' höhere Preise, so dass K
von V für alle 3 Objekte Absagen erhält.
Später scheitern die Kaufverhandlungen zwischen K' und V für eines der
Objekte. Dies führt dazu, dass V doch nochmal auf K zurückkommt, und für
dieses Objekt nun Kaufverhandlugnen mit K aufnimmt, die im Jahr x + 1
zum Abschluss eines Kaufvertrags führen.
Wie sind nun die Kosten für die Reise zur Besichtigung der 4 Objekte
steuerlich zu betrachten? Im Jahr x absetzbare Werbungskosten? Im Jahr x
+ 1 dem Kaufpreis des Objekts zuzuschlagen?

Problem: Anschaffungsnebenkosten.

Soweit der zukuenftige Vermieter die Reisekosten zu dem später gekauften
Objekt direkt diesem zurechnen kann, sind dies Anschaffungsnebenkosten
(§ 255 Abs. 1 S. 2 HGB) und muessen ueber die Nutzungsdauer des
Vermietungsobjekts mit abgeschrieben werden. Die Besichtigungskosten
fuer die definitiv nicht gekauften Mietsobjekte sind Werbungskosten im
Jahr der Ausgabe.

Soweit die Besichtigungskosten fuer das spaeter dann doch gekaufte
Mietobjekt tatsaechlich Anschaffungskosten sind, kannst du diese Kosten
nicht als Werbungskosten absetzen. Diese Besichtigungskosten sind zu den
restlichen Anschaffungskosten hinzuzurechenen und ab dem Zeitpunkt der
Anschaffung (also im Folgejahr) ueber die Nutzungsdauer abzuschreiben.

Ueber den genauen Anschaffungszeitpunkt gibt das HGB allerdings keine
genaue Auskunft. Ich denke, du kannst das Mietobjekt fruehesten
abschreiben, wenn du wirtschaftlicher Eigentuemer dieses Objektes
geworden bist.

[Philipp Klaus Krause]

Post by Thomas Homilius
Soweit der zukuenftige Vermieter die Reisekosten zu dem später gekauften
Objekt direkt diesem zurechnen kann, sind dies Anschaffungsnebenkosten
(§ 255 Abs. 1 S. 2 HGB) und muessen ueber die Nutzungsdauer des
Vermietungsobjekts mit abgeschrieben werden. Die Besichtigungskosten
fuer die definitiv nicht gekauften Mietsobjekte sind Werbungskosten im
Jahr der Ausgabe.

Wobei die Zuordnung der Kosten bei einer einzelnen Reise mit
Besichtigung von mehreren Objekten, von denen schließlich eines gekauft
wurde, mir nicht klar ist (einfach durch die Anzahl der besichtigten
Objekte teilen? Die Übernachtungen dem jeweils nächstliegenden Objekt
zuordnen? Die Kosten der Fahrkarten irgendwie aufteilen?).

Philipp

[Thomas Homilius]

Post by Philipp Klaus Krause

Post by Thomas Homilius
Soweit der zukuenftige Vermieter die Reisekosten zu dem später gekauften
Objekt direkt diesem zurechnen kann, sind dies Anschaffungsnebenkosten
(§ 255 Abs. 1 S. 2 HGB) und muessen ueber die Nutzungsdauer des
Vermietungsobjekts mit abgeschrieben werden. Die Besichtigungskosten
fuer die definitiv nicht gekauften Mietsobjekte sind Werbungskosten im
Jahr der Ausgabe.

Wobei die Zuordnung der Kosten bei einer einzelnen Reise mit
Besichtigung von mehreren Objekten, von denen schließlich eines gekauft
wurde, mir nicht klar ist (einfach durch die Anzahl der besichtigten
Objekte teilen? Die Übernachtungen dem jeweils nächstliegenden Objekt
zuordnen? Die Kosten der Fahrkarten irgendwie aufteilen?).

Du hast das richtig erkannt: Die *direkte* Zurechenbarkeit der Kosten zu
einem Anschaffungsvorgang muss gegeben sein, damit diese
Anschaffungsnebenkosten sind.

Wenn du die Besichtigungskosten, wie in deinem Fall, nicht einer
einzelnen Anschaffung eines Vermietungsobjekts zuordnen kannst, dann
sind es *keine* Anschaffungsnebenkosten.

[Thomas Homilius]

Post by Thomas Homilius
Du hast das richtig erkannt: Die *direkte* Zurechenbarkeit der Kosten zu
einem Anschaffungsvorgang muss gegeben sein, damit diese
Anschaffungsnebenkosten sind.

Es mag sicherlich auch Grenzfaelle geben, ob Kosten allgemeine
Betriebsausgaben sind oder zu den Anschaffungsnebenkosten gehoeren.

Beispiel Supermarkt:
Ein Fremdspeditionsunternehmen beliefert einen Supermarkt mit Kaesten
Bier und Mueslipackungen. Das Speditionsunternehmen erstellt nur eine
Rechnung nur fuer den Transport und es gibt nur eine Lieferung mit einem
Lkw. Die Waren kommen von einem Dritten Unternehmen.

Wie will der Supermarkt jetzt diese Frachtkosten auf die einzelnen
Supermakrtprodukte (Bier und Muesli) verteilen? Soll es nach Volumen,
Gewicht oder Einkaufspreis der transportierten Ware gehen? M.E. sind
auch hier die Frachtkosten keine Anschaffungsnebenkosten. Wie die
Supermaerkte dieses Problem aber tatsaechlich handhaben, weiss ich nicht.

[U***@web.de]

Post by Thomas Homilius

Post by Philipp Klaus Krause

Post by Thomas Homilius
Soweit der zukuenftige Vermieter die Reisekosten zu dem später gekauften
Objekt direkt diesem zurechnen kann, sind dies Anschaffungsnebenkosten
(§ 255 Abs. 1 S. 2 HGB) und muessen ueber die Nutzungsdauer des
Vermietungsobjekts mit abgeschrieben werden. Die Besichtigungskosten
fuer die definitiv nicht gekauften Mietsobjekte sind Werbungskosten im
Jahr der Ausgabe.

Wobei die Zuordnung der Kosten bei einer einzelnen Reise mit
Besichtigung von mehreren Objekten, von denen schließlich eines gekauft
wurde, mir nicht klar ist (einfach durch die Anzahl der besichtigten
Objekte teilen? Die Übernachtungen dem jeweils nächstliegenden Objekt
zuordnen? Die Kosten der Fahrkarten irgendwie aufteilen?).

Du hast das richtig erkannt: Die *direkte* Zurechenbarkeit der Kosten zu
einem Anschaffungsvorgang muss gegeben sein, damit diese
Anschaffungsnebenkosten sind.
Wenn du die Besichtigungskosten, wie in deinem Fall, nicht einer
einzelnen Anschaffung eines Vermietungsobjekts zuordnen kannst, dann
sind es *keine* Anschaffungsnebenkosten.

Es gibt doch mittlerweile die Anerkennung gemischter
Veranlassung von Reisen. Wenn das privat/geschäftlich geht,
warum nicht auch geschäftlich/geschäftlich?

Vierteilung muß übrigens nicht immer sachgerecht sein, wenn etwa
die Objekte stark unterschiedlichen Wert haben.

[Thomas Homilius]

Post by U***@web.de
Vierteilung muß übrigens nicht immer sachgerecht sein, wenn etwa
die Objekte stark unterschiedlichen Wert haben.

Anders als bei Herstellungskosten, wo man Gemeinkosten zusammen mit den
Einzelkosten auf die Fertigerzeugnisse umlegen kann, muessen
Anschaffungsnebenkosten direkt dem Anschaffungsobjekt zurechenbar sein.
Wenn du einen Vereteilschluessel brauchst, um diese Kosten umlegen zu
koennen, dann ist das ein Hinweis auf Gemeinkosten.

Es geht nicht um die (betriebliche) Veranlassung der
Besichtigungskosten, die ist gegeben.

[Kluger, Gerd]

Post by Philipp Klaus Krause

Post by Thomas Homilius
Soweit der zukuenftige Vermieter die Reisekosten zu dem später gekauften
Objekt direkt diesem zurechnen kann, sind dies Anschaffungsnebenkosten
(§ 255 Abs. 1 S. 2 HGB) und muessen ueber die Nutzungsdauer des
Vermietungsobjekts mit abgeschrieben werden. Die Besichtigungskosten
fuer die definitiv nicht gekauften Mietsobjekte sind Werbungskosten im
Jahr der Ausgabe.

Wobei die Zuordnung der Kosten bei einer einzelnen Reise mit
Besichtigung von mehreren Objekten, von denen schließlich eines gekauft
wurde, mir nicht klar ist (einfach durch die Anzahl der besichtigten
Objekte teilen? Die Übernachtungen dem jeweils nächstliegenden Objekt
zuordnen? Die Kosten der Fahrkarten irgendwie aufteilen?).

Man kann sich auch ein Loch ins Knie bohren. Ehrlich, dass die Kosten
für die Besichtigung des *gekauften* Objekts Anschaffungsnebenkosten
sind, wusste ich nicht. Aber ehrlich, welches Interesse solltest Du
haben, diese über mehrere Jahre abzuschreiben. Noch dazu, wenn das
Objekt in x garnicht erworben wurde? Ich würde einfach alles als
Werbungskosten ansetzen und wenn es abgelehnt wird, soll das Finanzamt
die Aufteilung machen.

Grüße
Gerd

[Thomas Homilius]

Post by Kluger, Gerd
Man kann sich auch ein Loch ins Knie bohren. Ehrlich, dass die Kosten
für die Besichtigung des *gekauften* Objekts Anschaffungsnebenkosten
sind, wusste ich nicht. Aber ehrlich, welches Interesse solltest Du
haben, diese über mehrere Jahre abzuschreiben. Noch dazu, wenn das
Objekt in x garnicht erworben wurde? Ich würde einfach alles als
Werbungskosten ansetzen und wenn es abgelehnt wird, soll das Finanzamt
die Aufteilung machen.

Vielleicht schreibt 'Philipp Klaus Krause' auch an seiner Hausarbeit
ueber das Thema Anschaffungskosten an der UNI. Da kann man schlecht
damit kommen, dass das Finanzamt sich doch bitte erst ueber die
Zuordnung der Kosten beschweren soll.

[Marc Haber]

Post by Thomas Homilius
Vielleicht schreibt 'Philipp Klaus Krause' auch an seiner Hausarbeit
ueber das Thema Anschaffungskosten an der UNI. Da kann man schlecht
damit kommen, dass das Finanzamt sich doch bitte erst ueber die
Zuordnung der Kosten beschweren soll.

Dass ausgerechnet Du Dich über einen angeblich inkorrekten Namen und
das Diskutieren höchstens akademisch relevanter juristischer
Sachverhalte aufregst, entbehrt nicht einer gewissen Ironie.

[Thomas Homilius]

Post by Marc Haber

Post by Thomas Homilius
Vielleicht schreibt 'Philipp Klaus Krause' auch an seiner Hausarbeit
ueber das Thema Anschaffungskosten an der UNI. Da kann man schlecht
damit kommen, dass das Finanzamt sich doch bitte erst ueber die
Zuordnung der Kosten beschweren soll.

Dass ausgerechnet Du Dich über einen angeblich inkorrekten Namen und
das Diskutieren höchstens akademisch relevanter juristischer
Sachverhalte aufregst, entbehrt nicht einer gewissen Ironie.

Ich habe 'Philipp Klaus Krause' in starken Anfuehrungszeichen gesetzt,
weil der Name so lang ist. Und das Usenet war frueher mal akademisch,
warum sollten Studenten nich auch jetzt noch hier nach Hilfe suchen, ist
vollkommen OK.

Wie du siehst, rege ich mich nicht auf, das ist alles nur in deinem Kopf!

[Philipp Klaus Krause]

Post by Kluger, Gerd
Ich würde einfach alles als
Werbungskosten ansetzen und wenn es abgelehnt wird, soll das Finanzamt
die Aufteilung machen.

Wie ich das Finanzamt kenne, wird es argumentieren, dass die Reise
irgendwie zum Erwerb eines Objekts geführt hat, und deshalb die
kompletten Reisekosten Anschaffungsnebenkosten des einen gekauften
Objekts sind.

Philipp

[Kluger, Gerd]

Post by Philipp Klaus Krause

Post by Kluger, Gerd
Ich würde einfach alles als
Werbungskosten ansetzen und wenn es abgelehnt wird, soll das Finanzamt
die Aufteilung machen.

Wie ich das Finanzamt kenne, wird es argumentieren, dass die Reise
irgendwie zum Erwerb eines Objekts geführt hat, und deshalb die
kompletten Reisekosten Anschaffungsnebenkosten des einen gekauften
Objekts sind.

Wie ich das Finanzamt kenne wird dieses erkennen, dass die
Reisekosten ein Mückenschiss im Vergleich zu den Anschaffungskosten
sind und daher gar nicht auf die Idee kommen ....

Davon abgesehen: woher weiß das Finanzamt von der Anschaffung, wenn
diese doch erst zum Zeitpunkt x+1 erfolgte? Das sind einfach vergebliche
vorgezogene Werbungskosten (und wenn du *mich* fragst, werden sie eher
da reingrätschen und die Vermietungsabsicht komplett in Frage stellen).

Grüße
Gerd